Stadsdorpen, het thuis voor migranten

Driekwart van de migranten woont in stadsdorpen; dit zijn rurale dorpen die omsingeld zijn door de stad. Daar wonen ze in huizen die door de oorspronkelijke rurale bewoners uitgebreid werden zodat deze van hun huur kunnen leven en zelf niet meer hoeven te boeren. We onderzoeken enerzijds hoe het verbond tussen de oude ruralen en de migranten werkt en anderzijds wat de relatie is met de stad.

Huizen die mekaar “kussen”

Statistieken wijzen uit dat 30 % van de migranten in slaapzalen woont die door de werkgever ter beschikking worden gesteld. Hoewel de meeste hiervan zich in industriële gebieden bevinden, ligt één vierde van deze slaapzalen in de stadsdorpen. Daarnaast huurt 41 % van de boer-migranten een ruimte in deze dorpen waar de oorspronkelijke landbouwbevolking haar ruraal statuut heeft mogen behouden. Neem bijvoorbeeld Rui Bao-dorp nabij Kanton: 2000 autochtone boeren verpachten huisvesting aan 60.000 boer-migranten. De reden waarom deze migranten bij voorkeur naar de stadsdorpen trekken, heeft te maken met een financiële, maar ook met een institutionele reden. De huurprijzen in de stadsdorpen bedragen maar een fractie van wat de migranten in de stedelijke privésector zouden betalen. Toch winnen de voormalige boeren en eigenaars vlug hun kosten terug uit hun investering die ze gedaan hebben om enkele bouwlagen met rudimentair comfort op hun huizen bij te bouwen. De institutionele factor is echter ook doorslaggevend, zij het iets moeilijker te begrijpen.
Grond
Door het feit dat de migranten geen stedelijke hukou hebben, kunnen ze geen beroep doen op bescheiden woningen in de stad die enkel voor stedelingen zijn weggelegd. Van fundamenteel belang is echter dat het gebruik van de grond in de rurale dorpen gratis blijft voor de oorspronkelijke bevolking. In China behoort de grond in de steden toe aan de staat. In landbouwgebieden en rurale districten is deze van de lokale gemeenschap, die de bewoners toestaat om huizen voor zichzelf te bouwen zonder dat ze deze grond moeten betalen. De facto gebeurt het zeer vaak dat de stad uitbreidt en een dorp omsingelt. Peking en Shanghai hebben meestal wel voldoende geld om deze gebieden te onteigenen volgens de dure wettelijke voorschriften. Nochtans heeft Peking drie districten met 112 dorpscomités die 180 km² bestrijken of 17 % van de betrokken drie districten. Veelal onteigent de stad enkel de landbouwgrond van de boeren, maar raakt ze niet aan hun huizen en handelszaken.
Vooral in Guangdong blijft het fenomeen van de stadsdorpen bestaan. Om te vermijden dat de stad te zwaar moet betalen om de ruralen te onteigenen, mogen de (voormalige) rurale collectiviteiten hun rurale status behouden. Dit geeft hen het voordeel dat niet alleen hun grond gratis blijft, maar ook dat ze blijven genieten van de inkomsten van de coöperatieven waar ze deel van uitmaken. Overigens is het vormen van coöperatieven een middel van de dorpen om te verhinderen dat hun grond onder het statuut van (goedkopere) landbouwgrond opgekocht wordt. In Kanton is het zo dat de overeenkomst met de oprukkende stad ook inhoudt dat ze, indien ze hun landbouwgrond aan de stad afstaan, 8 à 12 % van deze dorpsgronden mogen blijven behouden op voorwaarde dat deze niet overgedragen of verkocht wordt. In feite beheert de coöperatieve deze grond die bijvoorbeeld aan ontwikkelaars wordt verpacht en waarvan de aandeelhouders de inkomsten opstrijken. De voormalige boeren willen daarom per se hun rurale status behouden. Met de inkomsten uit de coöperatieve kunnen ze de investering bekostigen om, naast een nieuw huis voor zichzelf, enkele bouwlagen aan hun bestaande huizen toe te voegen, waar dan de talrijke migranten in gehuisvest worden. Zo worden de voormalige boeren eigenlijk renteniers. In het dorp Sanyuanli bijvoorbeeld streek een gemiddeld gezin in 1999 35.000 yuan aan inkomen op uit de coöperatieven, waarbij de huur aan migranten niet inbegrepen zijn. Ter vergelijking: dat jaar bedroeg het stedelijk inkomen 27.000 yuan.
Maar meteen komt de negatieve kant aan bod van de stadsdorpen. Doordat deze eigenlijk niet onder de controle van de stad vallen, wordt de stadsplanning er met zijn reguleringen en technische voorschriften nauwelijks toegepast. Bij het bijplaatsen van bouwlagen worden stedenbouwkundige reglementen of brandvoorschriften niet te nauw genomen in de rush tot vermeerdering van de huuropbrengst. Wel vereist de stedelijke overheid dat zowel de verhuurders als de huurders geregistreerd zijn bij de politie. De migranten zijn wel tevreden over hun goedkope woonst met beperkt comfort omdat ze zo veel geld naar huis kunnen opsturen. Toch kijkt de stad maar laagdunkend naar deze dorpen, die voor hen synoniem zijn voor illegaliteit, drugs, misdaad en prostitutie. Tot zover de theorie inzake de tweespalt stad-land.
Praktijk
In de praktijk blijkt het systeem van de stadsdorpen het meest verspreid in Guangdong, waar de landbouw om klimaatredenen goed ontwikkeld was. Kanton werd de stad in China met het meeste stadsdorpen. Volgens satellietbeelden uit 1998 bedroeg de totale oppervlakte van de 120 dorpen 30 km² of 11 % van de bebouwde agglomeratie. Hun totale bevolking (huurders en verhuurders) bedroeg 1,2 miljoen personen of 30 % van de bebouwde agglomeratie. Tegen 2001 was het aantal stadsdorpen reeds opgelopen tot 139 en dit zou recentelijk tot 277 zijn aangegroeid. De stad Shenzhen -eveneens in de Parelrivierdelta- was de eerste stad die in China een urbanisatiegraad van 100 % claimde: toch bevat Shenzhen 241 stadsdorpen met in totaal 43 km², waarvan sommigen dichtbij het ‘Central Business District’. Nanjing, dat in de Yangtzerivierdelta ligt, telt 71 stadsdorpen met een grondoppervlakte van 67 km², waarvan 17,7 km² collectieve grond.

Onderzoek bij de migranten in Kanton wees uit dat de geïnterviewden uit de stadsdorpen na de migratie bijna vier maal zoveel verdienden als voorheen in hun dorp van oorsprong. Ze slagen er in om maandelijks gemiddeld 425 yuan te sparen, waarvan er 347 yuan opgestuurd wordt naar hun gezin. Toch verdienen ze in de stad minder dan de autochtonen. In het dorp Liede werd vastgesteld dat de huur er 200 yuan per maand bedroeg, terwijl een appartement met één bed in de stad 1000 yuan huur kost. Het is dus niet te verwonderen dat in 2001 80% van Kantons migranten huurde in de stadsdorpen en tevreden was over de prijs/kwaliteitsverhouding. Over de kwaliteit van de huisvesting vallen wel opmerkingen te maken. De meeste gebouwen zijn duurzaam in de zin van gebouwd op funderingen, met deuren en ramen plus een dak. Sommige beschikken over stromend water, elektriciteit, toiletten en afvoer, maar dit is reeds minder evident. Vaak wordt huisvesting gedeeld onder de migranten waardoor de gemiddelde oppervlakte niet veel groter is dan een bed. Uit onderzoek bij migranten in stadsdorpen in Ningbo blijkt dat 2 à 3 personen één kamer delen, waarin dan nog gekookt wordt en geslapen. Amper 5 % heeft een eigen badkamer. De ongeveer 5000 migranten in Ningbo’s district Changfeng beschikken over 34 toiletten en de 2000 in de Jinjiacaobuurt over 16 wc’s, zodat je een kwartier moet wachten vooraleer je kan.
Hoewel vijf of zes bouwlagen regel is bij de gebouwen, tellen sommigen er acht of negen zonder lift. Tussen de gebouwen is er weinig ruimte en brandweerwagens kunnen nauwelijks binnen in de stegen. Elektriciteitsdraden liggen in een knoop, aan- en afvoer van water en gas raken geblokkeerd. Afval stapelt zich in alle hoeken op. Open ruimtes en openbare diensten zijn schaars. Drugs, prostitutie en misdaad floreren. In 2003 vond driekwart van de misdaden in Kanton z’n oorsprong in de stadsdorpen, waar ook 80 % van de huizen zonder bouwvergunning staat. In Shenzhen is de toestand nog erger met respectievelijk 70 % en 90 % in 2003.
Voorbeeld 1: Nieuwe Parelrivierstad
In 1992 formuleerde Kanton de ‘Nieuwe Parelrivierstad’ als kernstuk van het ‘Centrale Zakendistrict’. Het district van 6,6 km² ligt centraal tussen het oude centrum van Kanton ten westen en de nieuwe uitbreiding Tianhe plus economische zone ten oosten. Van 1992 tot 2000 investeerde Kanton 4,5 miljard yuan voor infrastructuur in het gebied, wat de grondprijs deed stijgen. In de ‘Nieuwe Parelrivierstad’ werden drie stadsdorpen Liede, Xiancun en Tancun weerhouden. De rurale bevolking mocht 150 ha grond houden voor huisvesting (52 ha) én voor de ontwikkeling van de economie (98 ha). Dit is één vijfde van de grond. Op 38 % komen openbare diensten, publieke ruimte en wegen. Ook 38 % grond wordt behouden voor winstgevende activiteiten als handel, burelen … . Na heel wat druk van de dorpen gaf de stad aan de dorpen toe dat de gronden voor de economische ontwikkeling mochten ontwikkeld worden in partnerschap met promotoren. Deze kregen bovendien een ferme korting op de prijs voor het grondgebruik: 700 yuan/m², terwijl het elders in de stad rond de 2500 yuan/m² schommelde. Veertien jaar na de formulering van het plan was maar één derde van de geplande infrastructuur gebouwd. Sommigen wijzen naar de Aziatische crisis als oorzaak, anderen argumenteren dat de chaotische collectieve markt het prijsmechanisme ontregeld heeft. Feit is dat vastgoedgigant Richard Ellis in z’n laatste verslag de toekomst van het zakendistrict vol vertrouwen tegemoet ziet als bureelruimte eerste klas. De nieuwe metro maakt het centraal gelegen gebied nog beter bereikbaar.
Voorbeeld 2 Onteigend dorp Shipai
Nu bekijken we even het dorp Shipai, dat zo centraal ligt in het CBD dat geheel het dorp ondertussen opgeslokt werd door de stad en waarbij het dorpscomité ondertussen tot straatcomité werd herleid.  Eeuwenlang was het dorp in handen van de vier clans Dong, Chi, Pan en Xian, die hun gemeenschappelijke zaken regelden in de zgn ‘Centrale Hall’. De verantwoordelijken werden altijd proportioneel verdeeld en aangesteld. De partijsecretaris was iemand uit de clans met hoog aanzien. Rond 1997-99 leefden er 9317 dorpelingen in Shipai, die 42.000 migranten onderdak boden. Het dorp kende verschillende golven van onteigening. Eerst werd in 1985 834 mu afgenomen voor de bouw van het sportcomplex voor de zesde nationale Spelen. In 1992 werd 945 mu onteigend voor een groot vastgoedproject en hightechzone. Ten slotte werd in 1994 1117 mu landbouwgrond ingenomen voor de ‘Nieuwe Parelrivierstad’ en voor stadsdiensten die naar de buurt verhuisden. De laatst beschikbare grond werd ingepalmd in 1997 en het ex-dorp ligt nu in een verstedelijkt gebied met 4 universiteiten en 22 IT-markten. Ondertussen is het dorp deel geworden van het district Tianhe. Het stadsdistrict was wel zo wijs toe te staan dat de economische coöperatieve van het voormalig dorp rustig kan blijven functioneren: in de loop van de diverse golven onteigeningen mocht de lokale coöperatieve telkens ongeveer 8 % van de onteigende grond houden. Er is dus economisch leven na de politieke dood van de dorpen. De coöperatieve heeft overigens ook infrastructuur aangelegd, wegen en scholen.
Welke toekomst?
Welke toekomst is er weggelegd voor de stadsdorpen? De steden beschouwen de stadsdorpen als een noodzakelijk kwaad, om niet te zeggen een zootje ongeregeld. Er zijn dan ook momenteel twee soorten van aanpak. Vooreerst is er de strekking die het sociaal netwerk in de dorpen wil breken en vervangen door infrastructuur van stad en promotoren. Anderzijds bestaat de tendens om het met het dorp en zijn coöperatieven op een akkoord te gooien, maar voorlopig is er nog geen gestructureerde samenwerking van stadswege om de coöperatieven te helpen bij de renovatie van het belabberde patrimonium waarin de migranten leven.
Als voorbeeld van de radicale opkuisaanpak wordt Kanton genoemd. De ontwikkelaars deinzen echter terug voor de kosten en de onderhandelingen die onteigening met zich meebrengt. De schatting van alle kosten die de onteigening van de grondoppervlakte in de stadsdorpen uit 2001 zou bedragen, wordt op 50 à 60 miljard yuan geraamd, wat zeven jaar de ontvangsten bedraagt van de stad Kanton. Daartegenover staat de bemiddelende aanpak in Zhuhai. Zhuhai wil dat zowel de dorpsbewoners als de ontwikkelaars betrokken worden in een win-winsituatie bij de ontwikkeling van hun gebied als deel van de stad. De grond wordt weliswaar overgedragen aan de stad, maar de dorpelingen kunnen tot 1 à 1,2 maal hun grondoppervlakte terugkrijgen met wettelijke titel. Voor de economische ontwikkelingsgrond moet geen grondgebruiksgeld betaald worden. De coöperatieven worden aandeelhoudersvennootschappen waarin de aandelen gelijk verdeeld worden onder alle dorpelingen. De ontwikkelaars worden vrijgesteld van grondgebruiksgeld voor 2 tot 3 m² à rato voor elke renovatie van één m² oppervlakte in het voormalige dorp. Zhuhai beloofde in ruil om de komende drie jaar geen andere projecten te zullen goedkeuren. Deze politiek kende succes, want ondertussen doen honderd ontwikkelingsfirma’s mee aan het renovatieproces. De stad vroeg de ontwikkelaars eerst om vervangende woningbouw waarin de uitgedreven ex-dorpelingen terecht kunnen. Als resultaat bestaan er in Zhuhai geen stadsdorpen meer en ontstonden nieuwe gebieden. Nu is het wel zo dat Zhuhai minder migranten telt.
Ons komt het voor dat de coöperatieven van de voormalige dorpsbewoners het institutioneel kanaal bij uitstek vormen waarmee de steden ook in discussie kunnen treden voor het opknappen van de huisvesting van de migranten. De regering wil immers de toegang van de migranten tot en hun integratie in de stad vergemakkelijken. Het zou nuttig zijn de win-winsituatie die in Zhuhai bereikt werd door te trekken naar het vernieuwen van de huisvesting voor de migranten. Als de coöperatieven, die het dichtst bij de tijdelijke bewoners leven, kunnen samenwerken met de stedelijke organisaties met hun know-how en financiën enerzijds en met migranten-ngo’s anderzijds, kan misschien een dynamiek ontwikkeld worden waardoor de migrantenbuurten niet alleen geen synoniem meer zijn van leprabuurten maar waarbij de coöperatieven het integratiekanaal worden van de migranten in de stad.
Selecte bibliografie
Siqi Zheng, Fenjie Long, C. Cindy Fan, and Yizhen Gu, Urban Villages in China: A 2008 Survey of Migrant Settlements in Beijing,  Eurasian Geography and Economics, 2009, 50, No. 4, pp. 425–446.
Liu Weibin,  Social capital and urbanization: the case of “villages within city” in Shenzhen, China, The University of Hong Kong, Universitas 21 International Graduate Research Conference: Sustainable Cities for the Future, Melbourne & Brisbane. Nov 29 – Dec 5, 2009
Zhiming LI and Wei WANG, Illegal construction on the urban fringe, 44th ISOCARP Congress 2008  Illegal construction on the urban fringe as new landscape of urban sprawl: the case of Nanjing, China
Yaping Wei & Min Zhao, Entangling Land-use Regulations in China’s Urban Growth , 44th ISOCARP Conference 2008, Entangling Land-use Regulations in China’s Urban Growth, The Case of Guangzhou
Quanle HUANG, Tao LI, In the shadow of the metropolis,  Case study on the urban village in Guangzhou, China   Guangzhou Urban Planning Institute
Qi Changqing, Volker Kreibich, Sabine Baumgart , ASIEN 103 (April 2007), S. 23-44, Informal Elements in Urban Growth Regulation in China – Urban Villages in Ningbo
Ma Hang, Villages in Shenzhen 44th ISOCARP Congress 2008, Villages in Shenzhen-typical economic phenomena of rural urbanization in China
Luo Ji, and Peng Yang,  World Academy of Science, Engineering and Technology,  VOL 36 December 2008, From Family Rental Houses to Low-rent Houses- a research on urban village renewal based on renting ,
Yan Song, Yves Zenou and Chengri Ding, Housing Rural Migrants in China
Let’s Not Throw the Baby Out with the Bath Water: The Role of Urban Villages in Urban Studies 2008; 45; 313

Print Friendly, PDF & Email
Voeg toe aan :

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

 karakters beschikbaar