Grondverkoop levert minder op voor lokale besturen

Het ministerie van Financiën heeft onlangs cijfers vrijgegeven die laten zien wat de achtergrond is van problemen die regionale en lokale bestuurders zullen ondervinden bij het voldoen aan de investeringseisen die hen worden gesteld. Verminderde grondverkoop en lagere vrij besteedbare inkomsten uit die verkoop zorgt voor krappe budgetten.

grondverkoopDe grondverkoop in China is vorig jaar sterk afgenomen, meldt het ministerie van Financiën, op basis van een onderzoek in 105 steden. In het Chinese systeem is grondverkoop eigenlijk de verkoop van gebruiksrechten op de grond. De afname komt volgens het ministerie door de dalende vraag op de vastgoedmarkt en de tragere groei in het algemeen.

Dalende grondverkoop

In totaal werden de gebruiksrechten voor 221.400 hectare grond verhandeld in 2015, dat is 18,6 % minder dan het jaar daarvoor. De prijzen voor die rechten stegen een weinig. Lokale regeringen verkochten in 2015 grond voor in totaal 457 miljard euro, dat is 21,6% minder dan in 2014. De trend die nog veel scherper neerwaarts ging in het begin van 2015 was op het einde van het jaar omgebogen dankzij een herstel van de vastgoedmarkt. De negatieve tendens was het sterkst in het ontwikkelde, rijke oosten van China en minder sterk in het centrum. De opvallende uitzonderingen waren Shenzhen en een handvol steden waar de verkoop verder toenam. In Shenzhen zorgde de intensieve vastgoedmarkt en de bloeiende economie zelfs voor een toename van de verkoop met maar liefst 36,9%, ook al gingen de prijzen voor grondrechten door dezelfde oorzaken de hoogte in. Het contrast kon niet groter zijn dan met Dalian in het noordoosten, Ningbo in de kustprovincie Zhejiang en de regio Binnen-Mongolië, waar er een daling met meer dan de helft werd genoteerd.

Regeringen houden minder over

Daar komt nog bij dat lokale besturen hun inkomsten van de grondverkopen voor een groot deel moeten besteden aan vergoedingen voor de onteigende bezitters en het bouwklaar maken van de grond. Vorig jaar ging bijna 80 % van de inkomsten uit grondverkoop naar die twee posten. Op die manier is er van dat geld maar weinig overgebleven voor andere uitgaven: investeringen in stedelijk infrastructuur, sociale woningbouw en landbouwontwikkeling. Het ministerie en de media wijzen hierop om de perceptie tegen te gaan dat besturen enorme winsten maken door grondverkopen. De vergoedingen zijn bijvoorbeeld omhoog gegaan. In 2009 ging maar 52,7 % van de besteding naar de verplichte posten van compensatie en voorbereidende landontwikkeling, in 2015 was dat al 79,6 %. De vrij besteedbare winst van grondverkopen is dus ingekrompen, een evolutie die de zaken voor de lagere besturen bemoeilijkt. Het ministerie van Financiën heeft echter ook gewezen op misbruiken die moeten worden aangepakt: illegale constructies bij grondverkoop op sommige plaatsen, waarbij overheden met onverantwoorde voordelen investeerders probeerden aan te trekken of ambtenaren die cijfers hadden vervalst cijfers om hun prestaties mooier voor te stellen.

Gevolgen voor het lokaal beleid

grondverkoop

Verkoop vastgoed matig


De Amerikaanse kredietbeoordelaars Fitch Ratings en Moody’s hadden al eerder opgemerkt dat dit alles een tegenslag zou betekenen voor de inkomsten van de lokale en regionale regeringen. De ‘grondverkopen’ hebben in 2015 ongeveer 27 % van de totale inkomsten uitgemaakt van die lagere besturen. Ze zijn erg belangrijk voor de financiering van de lokale infrastructuurprojecten. Grond is ook een belangrijk onderpand dat voor zekerheid moet zorgen als de overheid geld wil lenen bij een bank. Fitch voorspelde dat de slinkende verkopen of prijzen van grond zouden resulteren in ofwel een vermindering van uitgaven ofwel in grotere begrotingstekorten. Moody’s voorzag ook een kleinere investeringsruimte voor de lagere besturen en meende dat ze het moeilijk zouden krijgen hun schulden te voldoen. Toch eiste de nationale regering dat de plaatselijke regeringen 10 % van hun netto inkomen inzetten voor sociale woningbouw, 10 % voor landbouwontwikkeling en waterbeheer en nog eens 10 % voor onderwijs. Zo is er maar 51 % van hun netto inkomens naar stedenbouwkundige projecten kunnen gaan.
In 2015, hebben Chinese lokale besturen obligaties uitgegeven voor een totale waarde van ongeveer 80 miljard euro en hebben ze in een ruiltransactie 3,2 biljoen yuan uitstaande schulden kunnen omzetten in obligaties met een lage rente. De nationale regering heeft dat mogelijk gemaakt en heeft ook een limiet aan nieuwe schulden gesteld en geprobeerd de inkomsten van de lagere regeringen te verhogen.
Xinhua, China Daily, Financiële Begrippenlijst online

Print Friendly, PDF & Email
Voeg toe aan :

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

 karakters beschikbaar